# Pourquoi et comment créer une SCI pour gérer son patrimoine ?
La gestion patrimoniale exige aujourd’hui des solutions juridiques adaptées aux objectifs de transmission, d’optimisation fiscale et de protection des actifs immobiliers. La Société Civile Immobilière (SCI) s’impose comme l’outil privilégié pour structurer la détention de biens immobiliers, qu’il s’agisse de résidences locatives, de locaux professionnels ou de patrimoines familiaux complexes. En 2024, plus de 450 000 SCI sont créées chaque année en France, témoignant de l’intérêt croissant pour ce véhicule juridique flexible. Cette structure permet non seulement d’éviter les blocages liés à l’indivision, mais offre également des leviers fiscaux significatifs pour optimiser la transmission intergénérationnelle du patrimoine. Comprendre les mécanismes de la SCI devient indispensable pour tout investisseur immobilier soucieux de pérenniser son patrimoine et de maîtriser sa fiscalité.
SCI familiale vs SCI à l’IS : analyse comparative des régimes fiscaux pour l’optimisation patrimoniale
Le choix du régime fiscal constitue une décision stratégique majeure lors de la création d’une SCI. Cette option déterminera l’ensemble de votre traitement fiscal pendant toute la durée d’exploitation de vos actifs immobiliers. Contrairement aux idées reçues, il n’existe pas de solution universellement optimale : chaque situation patrimoniale nécessite une analyse personnalisée tenant compte de vos revenus actuels, de vos objectifs de transmission et de votre horizon d’investissement.
Régime des sociétés de personnes : imposition sur le revenu et transmission des parts sociales
Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) s’applique par défaut aux SCI familiales. Dans ce cadre, la société présente un caractère transparent fiscalement : les revenus locatifs sont directement imposés au niveau de chaque associé, proportionnellement à sa détention en parts sociales. Cette transparence fiscale signifie que vous déclarez personnellement votre quote-part des revenus fonciers sur votre déclaration 2042, selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui peut atteindre 45% pour les tranches supérieures.
L’avantage majeur de ce régime réside dans la possibilité d’imputer les déficits fonciers sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Si vous réalisez des travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique sur vos biens immobiliers, ces dépenses génèrent des déficits déductibles qui réduisent votre base imposable. Les déficits excédentaires se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes, créant ainsi un lissage fiscal avantageux dans le temps.
La transmission des parts sociales en régime IR bénéficie d’abattements progressifs sur les plus-values immobilières : 6% par an entre la 6ème et la 21ème année de détention, puis 4% la 22ème année, aboutissant à une exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ce mécanisme favorise la détention longue et la transmission intergénérationnelle du patrimoine immobilier.
Option pour l’impôt sur les sociétés : taux réduit à 15% et accumulation des réserves
L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) transforme radicalement la fiscalité de votre SCI. Cette décision, irrévocable depuis la loi de finances 2
de 2019, permet de taxer les bénéfices au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de résultat (sous conditions de chiffre d’affaires et de détention du capital), puis à 25 %. Concrètement, la SCI devient un contribuable à part entière : elle paie l’impôt sur les sociétés sur son bénéfice, et vous n’êtes imposé à titre personnel que lorsque vous vous distribuez des dividendes.
Ce schéma est particulièrement pertinent lorsque vous êtes déjà fortement imposé à l’IR ou que vous n’avez pas besoin des revenus locatifs à court terme. La SCI à l’IS permet alors « d’accumuler des réserves » au sein de la société, qui serviront par exemple à financer de nouveaux investissements, des travaux lourds ou à rembourser l’emprunt plus rapidement. En contrepartie, la cession ultérieure de l’immeuble supportera le régime des plus-values professionnelles, généralement plus lourd que celui des particuliers, faute d’abattement pour durée de détention.
Il faut également intégrer la notion de double imposition potentielle : une première fois au niveau de la SCI (IS) et une seconde fois au niveau de l’associé (flat tax ou barème de l’IR sur les dividendes). Le choix de l’IS se justifie donc surtout dans une optique de capitalisation à long terme et de réinvestissement des résultats, plutôt que de recherche de compléments de revenus immédiats.
Comparaison des charges déductibles entre IR et IS pour les actifs immobiliers
L’un des critères décisifs pour arbitrer entre SCI à l’IR et SCI à l’IS concerne l’étendue des charges déductibles. Sous le régime de l’impôt sur le revenu, vous pouvez imputer sur les revenus fonciers la plupart des charges « classiques » liées à la détention d’un bien : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion locative, etc. En revanche, le coût d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) n’est pas déductible immédiatement, sauf en cas d’option pour l’IS.
À l’IS, la SCI raisonne comme une entreprise : elle peut déduire un panel beaucoup plus large de charges. Outre les charges citées ci‑dessus, elle peut comptabiliser en charges déductibles les frais d’acquisition de l’immeuble, amortir le bien sur sa durée d’usage, déduire la rémunération éventuelle du gérant et l’ensemble des frais administratifs et financiers. Cet amortissement comptable vient réduire chaque année le résultat imposable, ce qui peut générer une économie d’impôt significative sur les premières années d’exploitation.
En pratique, la SCI à l’IS permet donc souvent de « gommer » une partie importante des loyers perçus grâce au jeu combiné des intérêts d’emprunt et des amortissements, là où la SCI à l’IR sera plus vite imposée une fois les intérêts d’emprunt en diminution. Mais cette optimisation à court et moyen terme doit être mise en regard du coût fiscal plus élevé lors de la revente de l’actif, en raison de l’absence d’abattement pour durée de détention en régime IS.
Impact de la flat tax sur les revenus fonciers et plus-values en SCI
La réforme de la fiscalité du capital, avec l’instauration du prélèvement forfaitaire unique (PFU ou « flat tax » de 30 %), a également modifié les arbitrages patrimoniaux autour de la SCI. Dans une SCI à l’IR, les revenus fonciers restent soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux (17,2 %). Plus votre tranche marginale est élevée, plus la pression fiscale sur les loyers peut devenir importante, d’où l’intérêt de recourir aux déficits fonciers ou de privilégier une stratégie de démembrement de propriété pour limiter ces revenus imposables.
En SCI à l’IS, les associés ne perçoivent pas directement de revenus fonciers. Ce sont les dividendes distribués qui sont, à leur niveau, éventuellement soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option globale et irrévocable pour le barème progressif. Vous pouvez donc choisir de laisser les bénéfices capitaliser au sein de la SCI tant que vous n’avez pas besoin de liquidités, puis de vous distribuer des dividendes de façon maîtrisée, en profitant du PFU. C’est un peu comme remplir un « réservoir fiscal » que vous viderez progressivement en fonction de votre situation personnelle.
Concernant les plus-values, les parts de SCI relevant de l’IR sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention (exonération d’impôt au bout de 22 ans, exonération totale impôt + prélèvements sociaux au bout de 30 ans). À l’inverse, la SCI à l’IS est imposée sur la plus‑value professionnelle au taux de l’IS, sans abattement, puis une imposition éventuelle intervient à nouveau lors de la distribution aux associés. Cette mécanique rend la SCI à l’IR plus attractive pour les stratégies de détention longue, et la SCI à l’IS plus pertinente pour des montages à forte valeur ajoutée où l’on privilégie l’optimisation annuelle des flux plutôt que la fiscalité de sortie.
Constitution juridique de la SCI : rédaction des statuts et formalités au greffe du tribunal de commerce
Au‑delà des questions fiscales, la création d’une SCI repose sur un socle juridique précis. Une SCI mal constituée, avec des statuts incomplets ou contradictoires, peut devenir une source de conflits familiaux et de risques fiscaux. À l’inverse, une rédaction rigoureuse et des formalités respectées offrent un cadre sécurisé pour plusieurs décennies. Comment s’assurer que votre SCI soit « propre » sur le plan juridique dès sa naissance ?
Clauses statutaires essentielles : gérance, répartition des parts et clause d’agrément
Les statuts sont la « constitution » de votre SCI. Ils doivent impérativement prévoir la dénomination sociale, l’objet, le siège, la durée, le capital, mais aussi des clauses essentielles de fonctionnement. La clause de gérance définit qui dirige la société (un ou plusieurs gérants, associés ou tiers), la durée de leur mandat, l’étendue de leurs pouvoirs et les conditions de leur révocation. Plus les pouvoirs du gérant sont précisés, moins vous risquez de contestations ultérieures sur des décisions de gestion (emprunts, travaux, arbitrages locatifs).
La répartition des parts sociales, elle, reflète la répartition des apports entre les associés, mais peut aussi intégrer une dimension stratégique (par exemple, donner une part prépondérante à celui qui sera le gérant opérationnel). Les modalités de cession de ces parts sont ensuite encadrées par une clause d’agrément, qui conditionne l’entrée de tout nouvel associé à l’accord préalable de la collectivité des associés. Cette clause d’agrément est un véritable « pare‑feu » pour éviter qu’un ex‑conjoint, un créancier ou un tiers non désiré n’entre dans la SCI sans votre accord.
Il est également fréquent de prévoir dans les statuts des clauses relatives aux droits de vote (majorité simple, renforcée, unanimité), aux modalités de convocation des assemblées ou encore aux conditions de sortie d’un associé. Ces éléments peuvent sembler techniques, mais ils conditionnent en réalité la fluidité de la gestion patrimoniale au quotidien, notamment en cas de mésentente ou de succession.
Apports en numéraire versus apports en nature : évaluation par commissaire aux apports
Le capital social d’une SCI peut être constitué d’apports en numéraire (sommes d’argent) et/ou d’apports en nature (biens immobiliers, droits réels, titres…). Les apports en numéraire sont les plus simples : chaque associé verse la somme prévue sur un compte bloqué ouvert au nom de la SCI en formation, en échange de parts sociales. Ils permettent de doter la société de liquidités pour financer, par exemple, des frais de notaire, des travaux ou un apport bancaire.
Les apports en nature, très fréquents en matière de gestion de patrimoine immobilier, consistent à apporter directement un immeuble à la SCI en contrepartie de parts. Ce mécanisme permet de « loger » un bien déjà détenu dans la sphère sociétaire, sans devoir recourir à un nouvel emprunt. Cependant, lorsque la valeur de ces apports est significative ou lorsqu’il existe un risque de contestation (par d’autres héritiers, par exemple), il est fortement recommandé – parfois obligatoire – de recourir à un commissaire aux apports. Ce professionnel indépendant évalue le bien pour sécuriser fiscalement et juridiquement l’opération.
Une évaluation objective évite d’une part une sous‑évaluation susceptible d’être requalifiée par l’administration fiscale comme une donation déguisée, et d’autre part une sur‑évaluation qui pourrait fausser la répartition du capital entre associés. En pratique, investir dans une expertise solide au moment de la constitution de la SCI permet d’éviter de coûteux contentieux plusieurs années plus tard.
Publication au BODACC et immatriculation au registre du commerce et des sociétés
La création d’une SCI ne se limite pas à la signature des statuts. Pour acquérir la personnalité morale, la société doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) via le guichet unique géré par l’INPI. Cette formalité suppose de déposer un dossier complet : exemplaire des statuts signés, justificatif du siège social, attestation de dépôt des fonds, formulaire d’immatriculation, déclaration des bénéficiaires effectifs, pièce d’identité du gérant, etc.
Parallèlement, la loi impose la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département du siège social. Cet avis informe les tiers de la naissance de la société (dénomination, objet, capital, gérance…). Après immatriculation, un avis est également publié au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC). Ces publicités ont un effet d’« opposabilité » vis‑à‑vis des tiers : à compter de cette date, les actes passés par la SCI sont réputés connus de tous.
Une fois l’immatriculation validée, le greffe délivre l’extrait Kbis, véritable « carte d’identité » de votre SCI. C’est ce document qui vous sera demandé par les banques, les notaires ou l’administration fiscale pour toute opération importante (ouverture de compte, acquisition immobilière, demande de financement…).
Capital social minimum et libération progressive des apports
La loi n’impose aucun capital social minimum pour la création d’une SCI : en théorie, un capital d’1 € suffit. Toutefois, un capital trop faible peut nuire à la crédibilité de la société auprès des partenaires financiers, notamment des banques. En pratique, on observe souvent des capitaux compris entre 1 000 € et 10 000 €, voire davantage pour des projets immobiliers de grande envergure.
Les statuts peuvent prévoir que les apports en numéraire ne soient pas intégralement libérés dès la constitution, mais seulement pour une fraction (par exemple 25 %), le solde étant appelé ultérieurement par le gérant. Cette libération progressive permet de moduler l’effort financier des associés dans le temps, tout en maintenant un capital « promis » plus élevé, rassurant pour les tiers. À l’analogie d’un crédit, vous vous engagez sur un montant maximal, mais vous ne le versez effectivement qu’en fonction des besoins.
Attention toutefois : un capital social trop symbolique, combiné à des comptes bancaires mélangés avec ceux des associés, peut conduire à une « confusion de patrimoines » et à une remise en cause de la protection juridique de la SCI par les tribunaux. Il est donc recommandé d’aligner le niveau de capital sur la réalité économique du projet et de veiller à une gestion rigoureuse des flux financiers.
Stratégies de démembrement de propriété en SCI : usufruit, nue-propriété et quasi-usufruit
Le véritable pouvoir de la SCI en matière de gestion de patrimoine se révèle lorsqu’on y combine les techniques de démembrement de propriété. En scindant la pleine propriété des parts sociales entre usufruit et nue‑propriété, vous pouvez transmettre progressivement votre patrimoine à vos enfants tout en conservant la maîtrise de la gestion et des revenus. C’est un peu comme transmettre la coque du navire tout en gardant la main sur la barre et sur le trésor de bord.
Donation de parts en nue-propriété : calcul de l’abattement fiscal selon le barème article 669 du CGI
La donation de la nue‑propriété des parts de SCI est un outil central de la planification successorale. Sur le plan fiscal, la valeur de la nue‑propriété n’est pas égale à 100 % de la valeur des parts : elle est déterminée selon un barème fixé par l’article 669 du Code général des impôts, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, et donc plus la nue‑propriété est faible.
À titre d’exemple, entre 51 et 60 ans, la valeur de l’usufruit est fixée à 50 % et celle de la nue‑propriété à 50 %. Entre 61 et 70 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue‑propriété 60 %. Concrètement, si vous avez 65 ans et que vous donnez à votre enfant la nue‑propriété de parts de SCI d’une valeur de 300 000 €, la base taxable de la donation sera de 180 000 € (60 % de 300 000 €), avant application de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans.
Ce mécanisme est particulièrement puissant pour optimiser les droits de donation. En jouant sur le démembrement et sur la progressivité des abattements, vous pouvez transférer des montants importants de patrimoine immobilier via la SCI, tout en maîtrisant la charge fiscale globale et en préservant la cohésion familiale.
Réserve d’usufruit par les parents : contrôle de la gestion et perception des revenus locatifs
Dans la grande majorité des montages patrimoniaux, les parents conservent l’usufruit des parts de SCI qu’ils donnent en nue‑propriété à leurs enfants. Cette réserve d’usufruit leur permet de continuer à percevoir les revenus locatifs (les loyers) et, le plus souvent, de rester gérants de la société. Ils conservent ainsi la main sur les décisions de gestion courante : choix des locataires, arbitrages entre travaux et distributions, recours à l’emprunt pour de nouveaux investissements, etc.
Sur le plan économique, rien ne change pour eux au quotidien : ils restent bénéficiaires des flux de trésorerie générés par le patrimoine immobilier. Sur le plan juridique, en revanche, une partie du capital de la SCI a déjà été transmise, ce qui réduit l’assiette des futurs droits de succession. Cette dissociation entre pouvoir de gestion et propriété économique est l’un des grands atouts de la SCI démembrement pour organiser une transmission « en douceur ».
Il est possible, dans certains schémas plus avancés, de recourir au quasi‑usufruit lorsque les biens concernés sont des liquidités issues, par exemple, de la vente d’un immeuble détenu par la SCI. Le quasi‑usufruitier peut utiliser librement ces sommes, mais une créance de restitution est alors inscrite au profit du nu‑propriétaire, offrant une sécurité juridique et fiscale supplémentaire.
Extinction de l’usufruit et réunion de pleine propriété sans droits de succession
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint automatiquement et la pleine propriété des parts de SCI se reconstitue entre les mains des nus‑propriétaires, sans imposition supplémentaire. Aucune nouvelle taxation n’intervient à ce stade, puisque les droits ont déjà été acquittés au moment de la donation de la nue‑propriété. C’est là tout l’intérêt de ce type de montage : la transmission se fait en deux temps, mais avec un seul coût fiscal.
En pratique, cela signifie que vos enfants deviennent pleinement propriétaires des parts de la SCI sans avoir à payer de droits de succession sur la valeur de ces parts au jour de votre décès. Or, avec la hausse régulière des prix de l’immobilier, cette différence peut représenter plusieurs dizaines – voire centaines – de milliers d’euros d’économie. C’est comme si vous aviez « figé » la base taxable au moment de la donation, tout en laissant le temps jouer en votre faveur.
Pour sécuriser cette opération, il est indispensable de formaliser correctement le démembrement dans les statuts, de dresser un acte de donation en bonne et due forme (souvent chez un notaire) et de tenir une comptabilité de la SCI permettant de retracer la répartition des droits entre usufruit et nue‑propriété. Un accompagnement professionnel (notaire, avocat, ingénieur patrimonial) est fortement recommandé.
Gestion locative et comptabilité d’une SCI : obligations déclaratives et optimisation des charges
Une fois la SCI créée et structurée, commence la vie courante de la société : perception des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, assemblées annuelles… Même si la SCI n’a pas d’activité commerciale, elle reste une véritable structure juridique avec des obligations précises. Une bonne organisation dès le départ vous permettra d’éviter les redressements et de tirer pleinement parti des possibilités d’optimisation des charges.
Déclaration 2072 pour les SCI à l’IR : ventilation des revenus fonciers entre associés
Les SCI relevant de l’impôt sur le revenu doivent déposer chaque année une déclaration n° 2072 auprès de l’administration fiscale. Ce formulaire récapitule l’ensemble des loyers encaissés, des charges déductibles et des éventuels déficits générés par la société. C’est sur la base de cette déclaration que l’administration calcule la quote‑part de revenu foncier (ou de déficit) revenant à chaque associé, proportionnellement à ses droits dans le capital.
Chaque associé reporte ensuite cette quote‑part sur sa déclaration de revenus (formulaire 2044 pour le régime réel). Il importe donc que la comptabilité de la SCI soit tenue avec rigueur : distinction nette entre charges déductibles et non déductibles, justification des travaux, ventilation des intérêts d’emprunt, etc. Une erreur de calcul sur la 2072 se répercute directement sur votre propre imposition, avec à la clé un risque de redressement en cas de contrôle fiscal.
Dans une logique d’optimisation, vous avez intérêt à regrouper dans la SCI l’ensemble des charges directement liées à l’immeuble (assurances, honoraires de gestion, diagnostics, petites fournitures, frais de comptable…) afin de réduire au maximum le résultat foncier imposable. Là encore, la frontière entre gestion saine et abus de droit est fine : mieux vaut documenter chaque dépense et conserver toutes les factures pendant au moins six ans.
Amortissements linéaires et comptables en SCI à l’IS : durée d’usage et composants immobiliers
En SCI à l’IS, la logique comptable est différente. L’immeuble inscrit à l’actif du bilan est amorti sur sa durée d’usage, généralement entre 25 et 50 ans selon la nature du bien (logement, locaux commerciaux, bureaux…). Les terrains, eux, ne sont pas amortissables. L’amortissement se pratique en principe selon la méthode linéaire : on déduit chaque année une fraction égale de la valeur amortissable de l’immeuble, ce qui vient réduire d’autant le résultat imposable.
Pour aller plus loin, il est possible de recourir à la technique du « composant ». Le bien immobilier est alors décomposé en plusieurs éléments (gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements intérieurs…) ayant chacun une durée d’usage propre. Cette approche, plus fine, permet parfois d’accélérer l’amortissement d’une partie de la valeur du bien, et donc de maximiser l’économie d’IS sur les premières années. Elle nécessite toutefois l’intervention d’un expert (évaluateur, expert‑comptable) et une documentation précise.
Ces amortissements comptables, ajoutés aux intérêts d’emprunt et aux autres charges, peuvent conduire à des résultats fiscaux faibles, voire nuls, malgré des flux de trésorerie positifs. Autrement dit, la SCI dispose de liquidités pour rembourser le crédit ou investir, tout en payant peu d’IS. C’est l’un des principaux attraits de la SCI à l’IS pour les investisseurs orientés vers le long terme et la capitalisation.
Déductibilité des intérêts d’emprunt et frais de gestion immobilière
Que la SCI soit à l’IR ou à l’IS, les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction ou la réparation des immeubles sont en principe déductibles. En SCI à l’IR, ils viennent en diminution des revenus fonciers, ce qui peut transformer un résultat positif en déficit imputable (sous conditions) sur le revenu global. En SCI à l’IS, ils s’ajoutent aux autres charges financières de la société et réduisent le bénéfice imposable à l’IS.
Les frais de gestion immobilière (honoraires d’agence, de syndic, de comptable, frais de recouvrement, dépenses de contentieux, etc.) sont également déductibles dès lors qu’ils sont exposés dans l’intérêt de la société. L’enjeu, pour vous, est de bien distinguer ce qui relève de la sphère privée (non déductible) de ce qui relève de la gestion de la SCI. Par exemple, les frais de déplacement pour visiter un bien en vue d’un futur investissement peuvent être admis, à condition d’être justifiés et raisonnables.
Une bonne règle consiste à considérer la SCI comme une entité autonome : chaque dépense doit avoir une justification économique au regard de son objet social. Plus vos justificatifs sont solides, plus vous pouvez aller loin dans l’optimisation des charges sans craindre une remise en cause par l’administration.
Transmission patrimoniale via SCI : donation-partage, pacte dutreil et plus-values immobilières
La SCI est souvent qualifiée de « couteau suisse » de la transmission patrimoniale. En structurant vos biens immobiliers sous forme de parts sociales, vous multipliez les leviers pour organiser la répartition entre vos héritiers, lisser la fiscalité et éviter les blocages liés à l’indivision. Donation‑partage, aménagement des statuts, combinaison avec un pacte Dutreil pour une activité professionnelle : les stratégies sont nombreuses et doivent être adaptées sur mesure.
La donation‑partage de parts de SCI permet de figer les valeurs au jour de l’acte et de répartir équitablement entre les enfants, tout en évitant les contestations ultérieures sur les rapports et les réductions successorales. Dans certains cas, lorsque la SCI détient des locaux utilisés par une société d’exploitation, il est possible d’envisager un dispositif de type « pacte Dutreil » pour réduire les droits de mutation à titre gratuit, sous réserve que l’activité exercée soit éligible et que les engagements de conservation soient respectés.
En matière de plus‑values, la SCI à l’IR conserve le régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention évoqués plus haut. En SCI à l’IS, l’anticipation est essentielle : les arbitrages de cession doivent être pensés en intégrant le surcoût fiscal potentiel. Dans tous les cas, la combinaison SCI + démembrement + donation‑partage offre une boîte à outils particulièrement puissante pour piloter la transmission d’un patrimoine immobilier important.
Dissolution et liquidation de la SCI : cession d’actifs, boni de liquidation et fiscalité de sortie
Aucune structure n’est éternelle, pas même une SCI constituée pour 99 ans. Il peut arriver que les associés souhaitent mettre un terme à la société : fin de projet immobilier, mésentente, restructuration patrimoniale, ou tout simplement volonté de simplifier. La dissolution et la liquidation de la SCI obéissent alors à une procédure encadrée, avec des conséquences fiscales à bien mesurer en amont.
La dissolution est décidée par les associés, généralement en assemblée générale extraordinaire, selon les règles de majorité prévues par les statuts. Un liquidateur est nommé (souvent le gérant), chargé de réaliser l’actif (vente des immeubles, recouvrement des créances) et d’apurer le passif (remboursement des dettes). Une fois ces opérations réalisées, le solde est réparti entre les associés proportionnellement à leurs droits dans le capital.
Si la valeur nette de répartition est supérieure au montant des apports initiaux, il se forme un « boni de liquidation ». Ce boni est fiscalement assimilé à un dividende. En SCI à l’IS, il est soumis au PFU de 30 % (sauf option pour le barème) au niveau des associés. En SCI à l’IR, la quote‑part de boni peut, selon les cas, être assimilée à une plus‑value de cession de parts, relevant alors du régime des plus‑values immobilières des particuliers. Dans tous les cas, l’anticipation de cette fiscalité de sortie est cruciale : elle peut parfois justifier de procéder à des donations préalables de parts, ou à des arbitrages d’actifs avant la dissolution.
Enfin, la radiation de la SCI du Registre du Commerce et des Sociétés n’intervient qu’après l’achèvement complet des opérations de liquidation et le dépôt des comptes définitifs au greffe. Tant que cette étape n’est pas formellement accomplie, la SCI continue d’exister juridiquement et peut donc être contrôlée ou mise en cause. Là encore, un accompagnement professionnel vous permettra de sécuriser cette étape finale de la vie de votre société civile immobilière.
