Comment profiter de la loi Pinel ?

La loi Pinel permet de réduire ses impôts (« défiscaliser ») en investissant dans un bien immobilier à vocation locative. Initialement destiné à prendre fin en 2019, il a été prolongé jusqu’en 2021. Pour pleinement tirer profit du dispositif, il faut bien sûr comprendre les conditions d’éligibilité. Mais pas seulement, surtout lorsque vous envisagez de revendre votre bien avec une plus-value à moyen terme.

Comprendre les conditions du dispositif

Le dispositif Pinel accorde des réductions d’impôt aux propriétaires qui donnent leur bien en location. En fonction de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans), la réduction d’impôt totale peut atteindre 63 000 €.

Les conditions sont nombreuses. Tout d’abord, louer son bien non meublé durant une durée de 6 ou 9 ans. Puis, ne pas dépasser un plafond de loyer, fixé selon la zone géographique, pour chaque année de la location. Et enfin, avoir un bien situé dans une zone où l’offre locative est faible (zones A, A Bis, B1, B2 et C),

La réduction d’impôt est calculée comme un % du prix de revient de votre bien immobilier. À quoi correspond ce prix de revient ? C’est le montant total des dépenses d’acquisition et de rénovation, limité à 300 000 € par an et 5 500 € par mètre carré.
Avec le prélèvement à la source, la réduction est versée chaque année au mois janvier, à hauteur de 60% de la réduction obtenue au titre de l’année écoulée.

Miser sur des zones où les prix sont encore bas

Comprendre ces conditions est utile pour défiscaliser. Mais pour pleinement tirer profit du Pinel, il faut aussi penser à la valeur de votre bien dans le temps.

La majorité des villes en Île-de-France sont concernées par le Pinel. Néanmoins, investir dans un logement locatif dans ces villes peut ne pas être une bonne idée. Rappelez-vous : les loyers en Pinel sont limités à 16,96 € le mètre carré. Or, les loyers dans ces villes atteignent facilement les 25 € au mètre carré (source : Observatoire Clameur). La défiscalisation n’est donc pas à la hauteur de vos attentes.

Autre piège à éviter pour tirer un profit maximal du Pinel tout en préservant son investissement : le prix d’achat au mètre carré. Rappelez-vous : le bien en Pinel est limité à 5 500 € le mètre carré. À Paris, les 11 000 € au mètre carré sont presque devenus une norme (source : ADIL)… Même constat pour les Hauts-de-Seine (92). Difficile, dans ces conditions, de faire une bonne opération en Pinel.

Éviter les retards de livraison

Un dernier point, enfin, concerne le traitement des retards de livraison en Pinel. Le dispositif stipule que si trente mois après la signature de la vente, les travaux ne sont pas achevés, l’investisseur-propriétaire perd le bénéfice de la réduction d’impôt (sauf cas de force majeure)!

C’est un risque important pour les biens achetés sur plan (on parle de VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement). Cela fait peser sur l’investisseur toutes sortes de contraintes : risque de dépassement du budget (et donc du prix de revient), financement, couacs à la réception des travaux… Ne négligez aucun de ces points pour pleinement tirer profit du dispositif Pinel.

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